Considere usted los siguientes puntos al evaluar la casa que le interesa:
Ubicación - ¿Hay escuelas, tiendas, lugares públicos de esparcimiento accesibles?
Transporte-Frecuencia y costos de transporte
Inversión - Una colonia con buen mantenimiento ayuda a incrementar el valor de su propiedad
Vivienda - Revise la cantidad y calidad de las casas y la reputación del constructor
Demografía -Pida información sobre asociaciones de vecinos y procure asistir a alguna reunión para conocer los problemas del vecindario. Averigüe que porcentaje de colonos pagan la cuota.
Reglamento de construcción especifico de la colonia. Planes urbanísticos en los alrededores de la zona.
¿Conviene comprar una casa para remodelarla?
Puede resultar una buena inversión pero antes de nada hay que revisar cuidadosamente los reglamentos de construcción y ver si la remodelación es compatible con la normativa.
Infórmese sobre
Historia de la propiedad y potencial de reventa -Considere los puntos que podrían afectar el precio, por ejemplo, cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado, por qué la vende el propietario, y cuántas veces ha reducido el precio.
Preocúpese por consumos - Examine la casa y determine los costos de gas, electricidad y otros gastos relativos.
Organice un dossier-Usted estará viendo muchas casas, así que asegúrese de guardar notas y fotografías de las casas que ha visto. Obtenga copias de la información de mercado y elimine las casas que no le interesan conforme avance en el proceso.
Casa nueva -Si le interesa una casa nueva, asegúrese que el constructor tenga experiencia, estabilidad económica, buena reputación y ofrezca garantia.
Inspección
Una inspección formal puede proporcionarle información sobre reparaciones o defectos serios, pero también sirve para darle tranquilidad.
Inspección séptica
Inspección de cisternas
Inspección de plagas (termitas)
Reporte estructural de ingeniería
Inspección de tejados
Inspección de gases nocivos
Inspección de alberca y/o jacuzzi
Tenga especial cuidado con las zonas donde se encuentran humedades.
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Inspección de construcción
Usted puede solicitar una inspección de construcción para hacer una oferta sobre la casa. La oferta quedaría pendiente de un reporte satisfactorio. El inspector de construcción deberá examinar:
La cimentación
El sistema hidráulico
El sistema de calefacción/ac
El sistema eléctrico
Los conexiones eléctricas y accesorios
La construcción en sí, cimentación
Oferta
Antes de hacer su oferta considere los gastos adicionales al precio de compra del inmueble como los gastos de escrituración, honorarios del notario, etc. Aproximadamente serán de un 6% sobre el precio de la propiedad dependiendo de el valor total de la propiedad. Puede llamar a la notaria de su preferencia para pedir una estimacion de gastos.
Una vez que haya decidido cuanto y como puede pagar, Directo al Trato se pondrá en contacto con la parte vendedora mediante una oferta por escrito. Si la oferta es aceptada por ambas partes se procederá a la firma del contrato legal.
Cual es el precio de oferta
Ciertamente no querrá pagar más de lo necesario, pero tampoco presentarle al vendedor una oferta que pueda ofenderlo y predisponer su actitud en contra de usted.
Es buena idea tomar en cuenta los siguientes factores para determinar la oferta:
Estudio comparativo- ¿Cómo se compara en precio a otras casas que ha visto en el área? . Asegúrese de considerar únicamente las propiedades similares y las transacciones más recientes. Determine también si existen circunstancias especiales alrededor del precio de venta.
Tiempo en el mercado - Si la casa ha estado en el mercado mucho tiempo, el vendedor podría estar ansioso por vender y como consecuencia más dispuesto a negociar. (vendedor motivado)
Precalificación para una hipoteca o solvencia- Usted tendrá una buena herramienta de negociación si ha sido precalificado para una hipoteca o es solvente. Si el vendedor sabe que usted tiene altas probabilidades de obtener la hipoteca necesaria, podría estar más dispuesto a satisfacer sus términos.
Otros gastos
Condición - Considere lo que costará realizar cualquier cambio a la casa para satisfacer sus necesidades y gustos.
Casa nueva - ¿Es razonable el costo de construcción por metro cuadrado?
Los
acabados influyen en el precio por metro cuadrado de construccion
Para averiguarlo usted podría determinar los costos locales por metro cuadrado consultando a otros constructores en el área. También recuerde que el precio del terreno es importante.
Contra ofertas
Una vez hecha una oferta, el vendedor tiene tres opciones:
Aceptar la oferta sin modificar nada y proceder a formalizar el contrato.
Rechazar la oferta.
Rechazar la oferta y hacer una contra oferta con diferentes condiciones.
Si el vendedor realiza una contra oferta, entonces se inicia el proceso de negociacion entre la parte compradora y la vendedora. Cuando todas las partes estén de acuerdo con los términos de un contrato, y hayan firmado el acuerdo, el contrato estará entonces en vigor absoluto. El contrato obliga a todas las partes al acuerdo, sujeto a cualquier contingencia. Las posibles contingencias incluyen la aprobación de préstamos, inspecciones, la venta de otra propiedad, y la entrega de los documentos pertinentes. En el contrato se establecen límites específicos de tiempo para cada contingencia.
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Verificar que no existan adeudos sobre el inmueble
Para verificar que no existen adeudos fiscales sobre el inmueble se debe de solicitar un certificado que acredite que no existen adeudos de agua y de predial, el primero se solicita ante la Comisión del Agua y el segundo ante la tesorería del estado donde se localiza el inmueble. Tambien se pueden se solicitar otros recibos como el de luz, del teléfono, cuotas de mantenimiento... para saber si la propiedad no se tiene adeudos pendientes.
El depósito de garantía
Al momento de iniciar una oferta por escrito generalmente el vendedor le requerirá incluir un depósito mediante un cheque personal, un cheque de caja o efectivo. Dicha cantidad no se le entregará al vendedor, sino que será retenida en la compañía de bienes raíces que esté manejando la propiedad.
Este dinero en esencia representa su sinceridad al intentar comprar la casa, y es totalmente retornable si la oferta no es aceptada, o si alguna condición en el contrato no es satisfecha. Si todo procede sin problemas, el depósito se aplica en su totalidad al precio de compra.
El contrato de compraventa
Es un acuerdo de voluntades pactado entre el comprador y el vendedor en el cual se establecen por escrito las condiciones de la operación para evitar que al momento de la celebración de la Escritura Pública, ya en la notaria, se quieran cambiar las condiciones de venta. El contrato de compraventa se le entregará al notario y será la base para elaborar la Escritura Pública de compraventa.
Cierre de la venta
Aquí hay algunas cosas que recordar en preparación para el cierre:
NO FIRMAR ningún documento si no conocemos la situación legal de la propiedad que queremos comprar.
Es muy aconsejable que exista un avalúo del inmueble, con este se determinará cuál es el precio real del inmueble que se pretende comprar así como la cantidad a pagar por concepto de impuestos, mismos que corresponden a un porcentaje del valor total del inmueble.
Hay que revisar la situación del inmueble en el Registro Público de la Propiedad. El Registro Público de la Propiedad es una institución que da publicidad a los actos que la ley exige, como lo es la inscripción de los gravámenes o cargas con la finalidad de otorgar la certeza y seguridad necesarias tanto a los titulares del inmueble como a terceros, en este caso el comprador. Este trámite nos permite conocer quién es el dueño actual y si dicho inmueble tiene gravámenes.
Es obligación del vendedor darnos a conocer los gravámenes o cargas que pesan sobre nuestra posible compra.
Si el vendedor cuenta con escrituras a nombre de otra persona con poder notarial, verifica con tu notario la legalidad de los documentos.
Si no tiene un asesor, lo puede hacer por su cuenta o solicitar los servicios de un notario.
Tener el certificado de libertad de gravámenes en nuestras manos para saber el estado que guarda la propiedad.
Tambien hay que verificar que no existan adeudos fiscales sobre el inmueble.
Se debe acudir con un notario público para que proceda a la realización de todos los trámites y prepare la Escritura Pública en la que constará la compraventa. Una vez que se tramiten los requisitos, se elabore la Escritura Pública y se paguen los impuestos, el vendedor y el comprador firmarán de común acuerdo el documento y se habrá cedido la propiedad al comprador.
Posteriormente el notario enviará una copia del documento para que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad y se haga la anotación del cambio de propietario.
Fecha del cierre - Asegúrese que todas las partes estén de acuerdo en la fecha. La fecha de cierre no deberá extenderse más allá del periodo de 90 días para la reubicación.
Precio de compra correcto - Asegúrese que el precio de compra esté correcto: no querrá usted pagar más de lo acordado.
Contingencias adicionales - Asegúrese que cualquier contingencia estará claramente planteada, como reparaciones específicas y el tiempo en que habrán de ser completadas, así como la condición de la casa después de ser desocupada o los artículos incluidos en la venta.
Detalles incidentales - Si desea usted incluir en la venta cualquier cosa que no esté considerada como parte de la propiedad física, deberá especificarlo (por ejemplo, tratamiento de ventanas, refrigerador, etc.)
Casa nueva - Obtenga una garantía del constructor que cubra los defectos de mano de obra o materiales en techos, puertas y marcos, goteras en el techo o las ventanas, el sistema séptico, los cimientos, los sistemas de calefacción, el sistema hidráulico y el cableado eléctrico.
Detalles requeridos en la mesa del cierre
Ésto es lo que usted podría necesitar antes del cierre:
Una inspección de la propiedad previa al cierre.
Obtenga un cheque de banco o un cheque certificado a nombre de la persona o entidad apropiada.
Asegúrese de traer cheques certificados si no se aceptan los cheques personales.
Si la propiedad es mancomunada, averigüe si ambas partes deben estar presentes.
Averigüe si debe usted pagar cualquier cosa extra al momento del cierre, como cuotas de mantenimiento o impuestos.
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Los impuestos y los gastos de cierre
Por cuenta del comprador correrán los gastos que se generen por la transmisión de la propiedad y los honorarios del notario, el impuesto de adquisición (en el Distrito Federal se le llama impuesto de adquisición, en el estado de México impuesto de traslado de dominio).
A cargo del vendedor correrá el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) que se aplica si el inmueble tiene fines comerciales. Si se trata de una propiedad con uso habitacional y el vendedor acredita que ha vivido en ella durante un mínimo de dos años quedará exento de pago. Esto lo puede comprobar con recibos de teléfono, recibos de luz, etcétera.
¿Extranjero?
La Ley de Inversiones Extranjeras (como enmendado) y sus normas dictan como los inversionistas extranjeros pueden adquirir terreno en México. Si las propiedades inmobiliarias no se localizan adentro de la Zona Prohibida, extranjeros pueden obtener permiso para adquirir terreno directamente y ser propietario simplemente notificando al SRE de su contrato de cumplir con el Calvo Clause. Existen pocos tipos de propiedades inmobiliarias (por ejemplo, terrenos agrícolas) que tienen reglas especificas, las cuales no se encuentran bajo este articulo.
En 1917, el congreso mexicano considera un asunto de seguridad nacional el limitar a los extranjeros a ser dueños del territorio que se encuentra a 100 kilómetros de la frontera y 50 kilómetros (31 millas) de la costa.
Este decreto se coloco en la Constitución. A partir de 1971 los extranjeros pueden establecer "fideicomisos" con bancos o instituciones financieras mexicanas. Además, las compañías mexicanas en donde extranjeros tengan acciones ya no necesitan de un "fideicomiso", siempre y cuando se dediquen a fines comerciales, industriales, agrícolas, etc. Esto ultimo no aplica a fines residenciales.
Fidecomiso
El banco o institución financiera mantiene el título del inmueble, legalmente solo actúa bajo instrucción del beneficiario (dueño) del "fideicomiso". Por otro lado, el dueño puede tener el título directamente con la limitación de que cuando se venda la propiedad, el banco debe de firmar la transferencia de documentos. Todos los derechos y obligaciones de la propiedad son del dueño.
El banco o institución financiera cobra una anualidad por el establecimiento y mantenimiento del fideicomiso. Los fideicomisos son contratados hasta por 50 años. Al final de este periodo se renueva por una pequeña cuota al notario y podrá ser vendida en cualquier momento.
Para mas informacion sobre compra de propiedad por extranjeros en México pinche aquí MORE INFO
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